2021年的深圳写字楼“租户争夺战” ,房东还能扛多久?

“写字楼租户争夺战”在年底愈演愈烈。“周边的租金喊140元,我就给120元,我的一整层写字楼8间空了一半。4间空置大半年,每个月还得倒贴管理费,哪怕再低我也要租出去啊!”就连项目在南山核心区域的商办业权人老王都扬言。
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然而深圳写字楼降低租金出租已经不算什么新鲜事了,即便租金打5折也不算什么。更狠的是,从去年12月份起,甚至还有的商办业权人为了快速出租跟租户说:“现在签约,起租日期就按2021年3月份开始”。

还有的商办业权人喊出“全年免租”的口号,但据小编了解都是套路。在市场寒冬之下,当年商办业权人“收租收到手软”的景象已是过眼云烟。居高不下的深圳空置率也多次登上热搜,每一篇报道的背后都牵动着商办业权人的心。

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居高不下的写字楼空置率引起的这场写字楼租户争夺战,这种“降价清仓”的做法,真的能帮业权人及时止损吗?

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是及时止损还是雪上加霜?

房源空置的时间越久,倒贴的物业管理费就越来越多的道理我们都懂,“库存积压最好的办法就是清货大甩卖”这句话不仅在各位老板的脑海里根深蒂固,而更是在当前的市场环境之下,成为各商办业权人 “唯一的续命手段”。但实际上降价出租是及时止损还是雪上加霜?

或许业权人老周的案例可以给这场争夺战的商办业权人带来新的思考:

2020年初,老周将一直空置亏损的二房东手中收回整层物业,12间房源空置了一半,无奈之下也开始大幅度降价租出。短短2个月,老周给的佣金从1个月提至2个月,上门的租客各种讨价还价,不止要求租金打折、还要求带家私、带装修还要求免租期3个月……为了减少空置,老周无奈之下还是“含泪”出租。可万万没有想到,麻烦接踵而来:

1. 原租户联合扯皮,该不该割肉降租?

“隔壁新来的租客,租金比我们低一半,还能有3个月免租期。我们这些签的早的老租客也应该一视同仁,不能降租我们只能搬走了,现在很多高端写字楼价格也很便宜……”新租户搬进来不久,原租户联合一起来一起找老周扯皮。

相信不少商办业权人的心态与老周一样,由于空置周期被拉长,为了及时止损而不惜成本急切出租。而突破市场底线的租赁策略背后,往往伴随着求量不求质的招商策略,或许这种做法在短时间内可以快速吸纳新客户进驻,但对原有的老客户而言,会大大降低他们的办公感受。

并且,这样急切的招商进度、超低的入驻门槛,会将一些原本资质不够、不符合楼宇客群结构的企业吸纳进来,楼宇品质势必会大打折扣,并且极有可能引发老客户租约到期不续约、甚至流失的情况,从长远角度来看,不惜成本大力度的租赁策略未必是有利的。

2. 租金降低,琐事不减

对于商办业权人而言,楼是填满了,但就真的完事了吗?实际上,虽然空置房源是租出去了,但租客纷扰却没有因此而减少。

”房东,管理处那边说停车卡不能办了,能不能帮我们多加几个名额?、房东我们空调坏,管理处说不关他们事,让我们联系你……房东这个月的发票什么时候能开好……”老周几乎每天都能在电话里接到租户的诉求。
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然而,租户在正常经营的情况下,难免会遇到很多琐碎的事情,例如:空调漏水、跳闸停电、每月租金的催收催缴、开具发票……这些每一件看似琐碎且不起眼的小事,其实背后承载着租户与商办业权人之间的关系,尤其在市场偏向买方的背景下,倘若租客的需求一直得不到及时响应,是否会产生恶感,是否会产生抗拒交租的心理?而即便租户暂时委曲求全的留下,一旦合同到期是否会退租?租客流失后,是否又要面临重新招租?又陷入了恶性循环当中呢?

但更令商办业权人头疼的是,如果业权人为了及时响应租客的需求,隔三差五就往楼宇两地奔波,为此耗费大量的时间和精力,还能算得过账来吗?是否会因小失大,业权人又该如何平衡呢?

由此可见,眼前困境或解,但长远发展更需思量在商办市场仍面临周期下行压力之下,如何让项目保持长久竞争力成为商办运营商发展的关键。

市场存量持久战,业权人还能扛多久?

2021年市场新增量该如何去化,未来的市场如何还是一个未知数。但在仲量联行数据的报告中,我们可以看到:

深圳写字楼三季度空置率为27.8%,环比二季度25.8%上升两个百分点;四季度的空置率为25.6%,环比下跌2.2个百分点。

而目前写字楼存量约813万平米。未来五年,深圳将持续供应大量写字楼。5年后深圳写字楼的总量将达到1613万平米。

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(戴德梁行研究部,深圳甲级写字楼存量及未来5年供应)

这也意味着未来5年各种新的写字楼不断涌现,当商办市场处于存量阶段,商办产品必然会面临“优胜劣汰”的考验,并且很有可能是一场持久战。

存量时代下,写字楼市场的激烈竞争环境还会持续下去,而“商办产品” ,绝不再是以前的“把楼填满”就能获得持续稳定收益了,而商办业权人应反思应该做哪些改变,如何提升空间服务内容,如何维持健康的出租率,如何让自己获得持续稳定的租金收益,这不仅是2020年曾面对的话题,也是2021年乃至更长远的考量。

商办业权人 如何化危为机?

1.知己知彼 百战不殆

在过去一段时间里,商办市场热火朝天,商办权人们根本无需担心租不出去,只关心“这个月租户有没有按时交租”,长此以往忽略了业权人自身对项目的了解,对自己商办产品的优劣势、市场定位、租金定价等基本的情况都毫不知情,以至于在市场下行时束手无策。

但实际上,在激烈的市场竞争环境之下,项目清晰的定位与市场的敏锐 是“项目招租”环节必不可缺的环节。而商办业权人可通过对自身项目以及周边的市场竞品做系统化的分析,其中内容包括:业权人自身竞争项目优、劣势分析,市场定价分析,周边竞争项目分析后,总结出有哪些类型的企业属于高风险、不匹配的分析总结与优选租户有哪些企业类型等。实时关注商办市场的动态,挖掘自身项目价值,及时调整招商策略,方可知己知彼 百战不殆。

2.重视租户体感 提升租户粘性

随着市场逐渐偏向买方,租户心态发生了很大的转变,以前是企业租户是“以前都是哪‘高大上’去哪里,现在是哪便宜去哪里。往性价比更高的地方迁徙”是这一轮企业流动的主要方向。

因此想要减少租户流失,让租户企业长期留在你的办公空间内,业权人可通过配备专属运营专员,以专业运营经验服务于企业,实现客户的诉求在第一时间得以及时响应,及时服务。并通过线上智能化高效率模式,以提升租户满意度与租户粘性。打造自身产品差异化服务,维持租客稳定并提升租金溢价空间。

3. 工欲善其事,必先利其器

写字楼必须通过不断加深运营管理、提升服务质量,才能巩固自身的竞争力。但在商办领域,“招商难、运营难、管理难”是目前许多商办业权人所面临的主要问题,尤其在逆境之中更加凸显。

然而,“工欲善其事,必先利其器”,商办业权人可借助有利的工具/渠道逆势突围,让专业的商办运营托管机构来提供运营管理服务,从租赁到运营管理的全链条服务,以其标准化高质量的空间服务、以专业的资产运营体系,有效帮助商办业权人盘活和提升整体资产价值。

何为商办运营托管机构?为何吉办托管?

吉办托管是Geeoffice吉办科技旗下产品,服务于商办业权人,专注于商办资产托管运营的科技型服务机构。致力于整合行业资源及智能化管理工具,为商办业权人提供标准透明化的租管服务,从前期租赁引流到后期租户黏性维系,以专业线下团队助力商办业权人实现快速出租、稳定收租

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