深圳公寓市场迎来利好,写字楼空置率仍在攀升

一手商业市场(以商务公寓为主):价升量跌2月,深圳公寓市场仅新增一个预售项目,罗湖区华润置地笋岗中心新增供应4.48万平方米/1,033套。一手商业物业均价为70,225元/㎡,环比上涨2.2%。2月份为传统淡季,成交面积仅40,582平方米,环比下跌53.9%。3月开始,商务公寓成交量将会逐渐恢复。2月,商务公寓主力成交在福田,成交面积为0.98万平方米;其次为龙岗区,成交面积为0.71万平方米。福田区的深圳中心·天元以0.64万平方米的成交面积,7.89亿元的成交金额,位于全市成交面积和成交金额双榜首。其他热销楼盘还包括世茂深港国际中心、深国际万科悦城、岁宝壹品、龙光玖龙台等。商业营业用房方面,南山区后海恒裕深圳湾本月成交2,319平方米,均价106,431元/㎡,成交总金额2.47亿元,位列全市成交面积榜首;宝安中心区海府生态大厦本月成交2,273平方米,均价110,793元/㎡,成交总金额2.52亿元,问鼎全市成交金额榜首。其他热销楼盘还包括万科珑城原点、益科大厦、京基·御景峯等。

深圳商务公寓、宿舍项目可以通燃气。2月23日,深圳发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》,对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施作出进一步明确。新建商务公寓、宿舍项目建设单位应当提前考虑项目用能方式,如需使用燃料,应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。已建成的商务公寓、宿舍项目,需要使用管道燃气的,应当满足国家和省市有关技术规范要求。深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》(稿),推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点,制定试点实施方案,明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等,指导各区政府有序推进试点工作。深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好,将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足,加强公寓产品的居住功能,增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力,是落实“房住不炒”的重要举措。2月份,深圳新建商业物业(以商务公寓为主)可售面积为231.3平方米,环比下降1.0%。本指标显示库存压力依然较大。随着疫情逐步得到缓解,商业物业销售良好,库存去化周期总体趋势性下降至24.1个月。

深圳写字楼空置率仍在攀升

存量商业物业市场

租金略有回升,空置有所下降2月份深圳存量商业物业(以商务公寓为主)交易不活跃,成交面积13,799平方米(仅为一手成交量的34%),环比下跌43.6%。2020年第四季度,深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为748元/㎡·月,环比略有回升;空置率为6.2%,环比下降0.8个百分点。受新冠大流行冲击,2020年年初商铺普遍出现经营困难,不少商铺出现退租现象,平均租金连续三个季度下行。第四季度,深圳疫情阴霾逐渐消散,零售市场渡过至暗时期,各大购物中心客流和销售额有所恢复,平均租金略有反弹。2020年,深圳社会消费品零售总额8,664亿元,同比下降5.2%。其中,限额以上单位网络零售额646亿元,同比增长10.8%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权,电商快速发展碾压传统百货零售业,不利于商业物业租售的长远表现。2021年零售物业市场将龙岗万达广场、龙华壹方城等90万平方米供应入市,主要分布在龙岗区和龙华区。国内宏观经济增速放缓,叠加线上零售、巨量新项目的竞争,预计未来一年核心商圈平均租金将继续疲软,整体空置率将保持在低位。中长期而言,深圳商业物业后市审慎乐观。

办公市场

深圳

一手写字楼市场:价升量跌2月新建写字楼成交均价58,622元/㎡,环比上升7.5%。由于春节假期影响,写字楼市场供销双降,成交10,784平方米,环比大跌77.7%。2月,光明区的龙光玖龙台以2,112平方米的成交面积位于全市成交面积榜首;南山区的恒裕深圳湾以1.26亿元(均价为130,751元/㎡ )的成交金额位列成交金额榜首。本月热销楼盘还包括恒大城市之光(1,000㎡)、华润笋岗中心(980㎡)、晗山悦海城(884㎡)等。

2月份,深圳新建写字楼可售面积为158.1万平方米,库存量本月下降5.2%。新建写字楼库存去化周期回升至41.3个月。

深圳写字楼租赁多少钱

存量写字楼市场

租金显著回落,空置率继续攀升存量写字楼销售成交仅5,249平方米(仅为一手成交量的49%),环比大跌63.3%。相对于超过750万平方米存量市场而言,买卖成交低迷,写字楼交易仍以租赁经营为主。2020年第四季度,深圳商务区甲级写字楼租金连续第八个季度下降,平均租金回落到201元/㎡·月,全年下跌8.4%。静态租赁回报率下降至3.2%。2020年第四季度新增3个项目竣工入市,其中两个项目来自南山区,南山区存量写字楼市场份额大幅提升,超越福田区。本季度租赁需求整体疲软,市场下行趋势并未扭转,“以价换量“将成为未来两年租赁市场的主要方向。深圳商业性办公用地供应过剩,近年写字楼供应量足以满足未来十年的需求,空置率及租金下跌幅度都位居四大一线城市之首。

福田写字楼租金多少钱

第四季度,甲级写字楼平均空置率已推升至25.0%,同比显著上升了3个百分点。作为“经济晴雨表”的写字楼,空置率攀升有国内宏观经济增速放缓的影响,也和写字楼未来三年天量供应有关。2021年供过于求仍将持续,有150万平方米供应扎堆入市,其中六成以上来自南山区。国外疫情未得到控制、大国博弈等所导致的经济不确定,预计甲级写字楼整体租金稳中略降,空置率将持续攀升。

中长期看,随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实,深圳六大总部基地逐步成形,商办规划及入市量达到高峰,甲级写字楼租赁供需可能出现逆转

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